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🚨 신종 전세 사기?! 등기부등본 뗄 때 "이것" 꼭 확인하세요! 🚨
전세 계약 앞두고 불안하신 분들 많으시죠?
😥 특히 부동산 초보라면 더욱 그럴 텐데요. 2030 세대를 노리는 신종 전세 사기가 기승을 부리고 있다고 해요. 미리 알고 대처하면 충분히 예방할 수 있으니, 지금부터 꼼꼼하게 알아볼까요?
🤔 신종 전세 사기, 뭐가 문제인 거죠?
신종 전세 사기는 건축주가 은행에서 돈을 빌릴 때 '신탁'이라는 걸 이용하면서 시작돼요. 은행은 건축주를 완전히 믿을 수 없으니, '신탁사'라는 곳에 건물 소유권을 잠시 맡겨두는 거죠. 마치 담보 같은 개념이라고 생각하면 쉬워요. 분양 대금도 건축주에게 바로 가는 게 아니라 신탁사로 먼저 들어가서 은행 이자 등을 제하고 남은 돈을 건축주에게 주는 방식이죠.
문제는 여기서 발생해요! 💥
건축주가 신탁사 동의 없이 임차인과 전세 계약을 맺으면, 나중에 문제가 생겼을 때 법적으로 보호를 받지 못하게 된다는 사실! 심지어 '불법 점유인'으로 간주되어 쫓겨날 수도 있어요. 우리나라 임대차 보호법이 잘 되어 있다고 생각하지만, 적법한 임대차 계약이 아니라면 소액 임차인도 보호받을 수 없다는 점!
억울하게 전세금을 한 푼도 못 받고 쫓겨나는 상황이 벌어질 수 있다는 거죠. 😱
이런 사례가 계속 나오고 있다고 하니 더욱 주의해야 해요.
🔑 "신탁", 대체 뭐길래 이렇게 위험한 거죠?
신탁은 '믿을 신(信)'에 '맡길 탁(託)' 자를 써서, 믿고 맡긴다는 뜻이에요. 건축주가 은행에서 돈을 빌리기 위해 신탁사에 건물의 소유권을 잠시 맡기는 계약을 '신탁 계약'이라고 하죠. 이때 신탁 회사가 소유자가 되는 거예요.
분양이나 임대차 계약을 할 때, 원래는 등기부등본상 소유자인 신탁 회사와 계약해야 하는 게 원칙이에요. 하지만 현실에서는 건축주가 "내가 주인이니 나랑 계약하면 된다"라며 임차인을 속이는 경우가 많아요. 이때 신탁 계약서나 신탁 원부라고 하는 서류를 보여주면서 "내 이름이 있지 않느냐"라며 안심시키는 수법을 쓰기도 하죠.
심지어 믿음직스러운(?) 부동산 중개업자를 끼고 일반적인 전세 사기처럼 진행하는 경우도 있다고 해요.
📝 등기부등본, 꼼꼼히 확인해야 하는 이유!
등기부등본을 떼보면 소유자가 'OO신탁'이라고 되어 있을 거예요. 이때 '근저당도 없고 깨끗하네'라고 생각하면 큰 오산! 🙅♀️ 등기부등본에는 신탁 원부 번호가 적혀 있는데, 이걸로 신탁 원부를 떼보면 실제 대출 규모를 확인할 수 있어요 A. 등기부등본에 어떤 정보도 없을 거라고 생각하면 안 돼요.
등기소에 가서 신탁 원부를 떼는 데 몇 천 원밖에 안 하니, 꼭 확인해보는 게 좋겠죠?
등기소는 아무데나 가도 상관없고, 등기부등본 떼듯이 서류 작성해서 "신탁 원부 하나 떼 주세요"라고 하면 돼요. 신탁 원부를 통해 '아, 이 건물에 이 정도 빚이 있구나'를 미리 파악할 수 있답니다.
신탁 원부에는 실제로 얼마가 대출되어 있는지 나와 있다고 해요
🛡️ 신탁사 동의서, 꼭 받아야 안전할까요?
가장 확실한 방법은 신탁사의 동의서를 받는 거예요.
신탁사 직원이 직접 계약에 참여하지 않더라도, 동의서만 있으면 법적으로 문제없는 계약이 되거든요. 신탁사 동의서가 있다면 정상적인 임대차가 되는 것이고, 신탁 원부에 임차인 목록에 들어가게 되어 보호를 받을 수 있게 돼요.
만약 건축주가 동의서 발급을 꺼린다면, 신종 전세 사기를 의심해봐야 해요.
🚨신탁사 동의서를 받았다면, 신탁사에 전화해서 동의서가 진짜인지 확인하는 것도 잊지 마세요. 꼼꼼하게 확인해야 소중한 전세금을 지킬 수 있답니다. 신탁사에 전화하면 동의서가 제대로 된 건지 바로 답변을 준다고 하니 꼭 확인하세요!
🏘️ 신탁, 빌라에만 해당되는 이야기일까요?
아니에요! 신탁은 아파트, 오피스텔, 다세대 주택 등 모든 주거 형태에서 발생할 수 있어요.
중요한 건 건축주가 그냥 돈을 빌렸는지, 아니면 신탁을 통해서 이렇게 돈을 빌렸는지가 차이인 거죠. 임차 계약할 때 등기부등본 확인하는 건 기본인데, 소유자가 신탁 회사로 되어 있다면 신탁사 동의서까지 꼭 확인해야 한다는 점, 잊지 마세요!
💡 신탁, 무조건 피해야 할까요?
신탁이 무조건 나쁜 건 아니에요. 오히려 투자자 입장에서는 신탁 공매를 통해 시세보다 싸게 부동산을 매입할 수 있는 기회가 되기도 하죠.
대출을 용이하게 하거나 신탁 공매를 활용하는 방법도 있으니, 부동산 투자할 때는 유리한 점도 있다는 사실!
하지만 임차인 입장에서는 꼼꼼하게 확인해야 할 사항이 많으니, 주의해야 한다는 점!
💰 신종 전세 사기, 이미 당했다면 어떻게 해야 할까요?
만약 신탁사 동의 없이 건축주와 계약했다면, 법적으로 보호받기 어려워요.
하지만 그렇다고 포기하지 마세요! 사기 혐의로 건축주를 고소할 수 있지만, 이미 돈을 다 써버린 경우가 많아 실제로 돈을 돌려받기는 어려울 수 있어요. 기존의 전세 사기는 보증보험이라도 가입할 수 있지만, 신탁 사기는 적법한 게 아니라서 이마저도 안 되는 경우가 많다고 해요.
가장 좋은 방법은 변호사와 상담하여 법적 대응 방안을 모색하는 거예요. 혼자 해결하기 어렵다면 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 선택일 수 있습니다. 송사를 하면서 해결해야 할 수도 있겠죠
😥 전세 사기, 예방이 최선이에요!
신종 전세 사기는 누구에게나 일어날 수 있는 일이에요. 하지만 미리 알고 대처하면 충분히 예방할 수 있답니다.
등기부등본 확인, 신탁 원부 발급, 신탁사 동의서 확인! 이 세 가지만 기억하면 소중한 전세금을 안전하게 지킬 수 있을 거예요! 기존의 전세 사기는 많이 없어졌다고 생각할 수 있지만, 신종 전세 사기가 또 나왔다는 점을 잊지 마세요!
임대차 계약할 때 소유자가 신탁사일 경우에 꼭 신탁사 동의서가 있는지 확인하고 임대차 계약을 해야 한다는 것, 명심하세요!