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경매, 왜 이렇게 싸게 나오는 걸까? 🤔
경매 물건이 시세보다 왜 저렴할까요? 여러 이유가 있겠지만, 가장 큰 이유는 대항력 있는 임차인 때문이에요. 대항력 있는 임차인이 있으면, 낙찰자가 보증금을 책임져야 할 수도 있거든요. 그래서 사람들이 쉽게 입찰하지 못하고, 가격이 뚝 떨어지는 경우가 많아요.
하지만 위장 임차인만 잘 구별하면 오히려 기회가 될 수 있다는 사실!
위장 임차인이란 실제로 살고 있지 않으면서, 보증금을 받아내려고 하는 가짜 임차인을 말해요. 이런 위장 임차인을 제대로 판별하는 방법을 안다면, 싸게 낙찰받아서 큰 이익을 얻을 수 있겠죠? 위장 임차인을 구별하는 방법을 자세히 알아볼까요?
위장 임차인, 어떻게 찾아낼 수 있을까? 🕵️♂️
위장 임차인을 찾아내는 방법은 어렵지 않아요! 정충진 변호사님은 등기부 등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 법원 문건 접수 송달 내역 이 4가지 서류만 잘 봐도 60~70%는 구별할 수 있다고 해요. 이 서류들을 꼼꼼히 살펴보면 위장 임차인의 흔적을 찾을 수 있답니다.
예를 들어 등기부 등본을 봤는데, 임차인 앞으로 거액의 대출이 있다면 어떨까요? 일반적인 임차인이라면 은행에서 대출받기가 쉽지 않겠죠. 또, 5년 이상 거주하면서 배당 요구를 하지 않았다면 뭔가 수상하겠죠? 이렇게 꼼꼼하게 살펴보면 위장 임차인인지 아닌지 어느 정도 감을 잡을 수 있어요.
결정적 증거! 국토교통부 실거래가 공개시스템을 활용하자! 🏡
서류만으로는 100% 확신할 수 없겠죠? 이럴 때 국토교통부 실거래가 공개시스템을 활용하는 것이 가장 좋은 방법이에요! 이 시스템에서는 해당 아파트의 전세 실거래가 내역을 확인할 수 있어요.
만약, 2019년 2월에 전입신고를 한 임차인이 있다면, 2019년 1월쯤의 전세 실거래가를 찾아보는 거죠. 이때 경매 물건의 평수를 고려해서 정확한 실거래가를 찾아야 해요. 35평 아파트인데 25평 실거래가를 찾아보면 안 되겠죠? A 이렇게 실거래가를 확인해서 임차인이 주장하는 보증금과 일치하는지 확인해 보세요.
월세일 가능성도 잊지 말자! 💰
여기서 끝이 아니에요! 한 가지 더 생각해야 할 점은 바로 월세일 가능성이에요. 많은 사람들이 전세만 생각하지만, 월세로 계약했을 수도 있거든요. 특히 해당 아파트가 월세 거래가 많은 아파트라면 더욱 주의해야 해요.
만약 월세인데 전세 보증금을 받아내려고 한다면, 이건 명백한 위장 임차인이겠죠? 그러니 전세뿐만 아니라 월세 거래 내역도 꼼꼼하게 확인해 보는 것이 중요해요. 시각과 패러다임을 바꿔보는 것이죠.
2019년 1월 전세 실거래가가 3억? 평수를 다시 확인해 볼까요? 2019년 1월 전세 실거래가가 3억이라고 섣불리 판단하면 안 돼요! 당시에는 평수를 고려하지 않았기 때문이죠. 해당 물건은 35평이 아니라 25평이었어요. 25평의 실거래가를 찾아보니, 2018년 12월에 1억 8천만 원에 거래된 내역이 있었어요.
만약 1억 8천만 원이 보증금이라면, 4억 4천만 원에 낙찰받아도 손해 보는 장사는 아니겠죠? 낙찰자가 1억 8천만 원이라고 생각하고 입찰했다면, 실패한 투자는 아닐 거예요.
2021년에 보증금이 증액되었을 수도 있다?
2019년에 보증금이 1억 8천이었다고 끝이 아니에요. 임대차 계약 갱신 시 보증금을 증액했을 수도 있거든요. 임차인은 2년마다 보증금을 올려줄 수 있기 때문이에요. 하지만 2021년에는 이미 저당권이 설정되어 있어서, 증액하더라도 대항력이 없을 수 있어요.
등기부등본을 확인해 보니 2021년에도 큰 금액의 대출이 있었어요. 임차인 입장에서는 저당권이 설정되어 있다면 보증금 증액을 거절할 수도 있었겠죠. 그렇다면 보증금은 계속 1억 8천만 원으로 유지되었을 가능성이 높아요 A.위장 임차인 판별, 왜 중요할까?
위장 임차인을 판별하는 것이 왜 중요할까요? 🤔
그 이유는 바로 수익과 직결되기 때문이에요! 위장 임차인을 제대로 구별하면, 시세보다 훨씬 저렴하게 낙찰받을 수 있어요. 그리고 위장 임차인이 아니라는 확신이 있다면, 안심하고 입찰에 참여할 수 있겠죠.
하지만 반대로 위장 임차인을 제대로 판별하지 못하면 어떻게 될까요? 억울하게 보증금을 물어줘야 할 수도 있고, 심하면 경매 자체가 무효가 될 수도 있어요. 그러니 위장 임차인 판별은 경매 투자에서 가장 중요한 과정 중 하나라고 할 수 있겠죠.
경매 초고수가 되는 비법, 결국은 꼼꼼함! 🧐
결론적으로 경매 초고수가 되는 비법은 바로 꼼꼼함이에요!
등기부 등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 법원 문건 접수 송달 내역, 국토교통부 실거래가 공개시스템 등 다양한 자료를 꼼꼼하게 확인하고 분석해야 해요.
물론 처음에는 어렵고 복잡하게 느껴질 수 있지만, 꾸준히 공부하고 경험을 쌓다 보면 어느새 위장 임차인을 척척 구별해내는 자신을 발견할 수 있을 거예요! 경매, 어렵다고 포기하지 말고 꼼꼼하게 준비해서 성공적인 투자자가 되어 보세요!