청약통장에 몇 년째 돈을 넣고 있습니다. 그런데 관심 있는 단지의 공고문을 열어 보니 1순위 조건이 지금 상태와 맞지 않습니다. 가입기간은 충분한 것 같은데 다른 항목에서 걸리거나, 같은 통장인데 어떤 단지에서는 1순위이고 다른 단지에서는 2순위로 잡힙니다.
그래서 대부분 이렇게 판단합니다. 통장을 오래 유지하고 금액을 많이 넣으면 1순위가 된다고요. 그런데 청약 순위는 통장 하나로 정해지지 않습니다. 그 단지가 국민주택인지 민영주택인지에 따라 보는 항목 자체가 달라지고, 지역에 따라 요구 기간이 달라지며, 통장과 무관한 세대 요건에서 순위가 내려가기도 합니다.
먼저 주택 종류가 갈립니다
청약에서 가장 먼저 갈리는 것은 그 주택이 국민주택이냐 민영주택이냐입니다.
| 구분 | 국민주택 | 민영주택 |
|---|---|---|
| 정의 | 국가, 지방자치단체, LH 및 지방공사가 건설하거나, 국가나 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금을 지원받아 건설·개량하는 주택 | 국민주택을 제외한 주택 |
| 면적 | 주거전용면적 85㎡ 이하 (수도권 및 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하) |
제한 없음 |
| 사용 가능한 통장 | 주택청약종합저축, 청약저축 | 주택청약종합저축, 청약예금·부금 |
같은 통장을 들고 있어도 어느 쪽 공고에 넣느냐에 따라 심사 항목이 달라집니다. 국민주택은 매월 약정납입일에 연체 없이 넣은 납입 회차를 보고, 민영주택은 지역별 예치금액을 채웠는지를 봅니다. 회차를 성실히 채운 사람이 민영주택 공고에서 예치금액 미달로 걸리는 일이 여기서 생깁니다.
지역이 기간과 회차를 정합니다
1순위가 되기 위한 청약통장 가입기간은 지역 구분에 따라 다릅니다. 국민주택과 민영주택이 같은 기준을 씁니다.
| 지역 구분 | 가입기간 | 국민주택 납입 회차 |
|---|---|---|
| 투기과열지구·청약과열지역 | 2년 | 24회 |
| 위축지역 | 1개월 | 1회 |
| 수도권(위 지역 제외) | 1년 | 12회 |
| 수도권 외(위 지역 제외) | 6개월 | 6회 |
민영주택은 이 가입기간에 더해 납입인정금액이 지역별 예치금액 이상이어야 합니다. 예치금액은 지역과 전용면적에 따라 달라지므로, 공고문과 청약홈의 안내에서 해당 지역과 면적의 금액을 직접 대조해야 합니다. 여기서는 금액을 임의로 적지 않겠습니다.
한 가지 더 있습니다. 최초 입주자모집공고일 현재 해당 지역에 거주하고 있어야 하며, 민법상 성년자여야 합니다. 미성년자는 일정 조건을 갖춘 세대주인 경우에만 신청할 수 있습니다.
공고문을 열었을 때 확인하는 순서
- 공고문 첫머리에서 국민주택인지 민영주택인지를 확인합니다. 여기서 심사 항목이 갈립니다.
- 그 단지가 속한 지역 구분을 확인합니다. 투기과열지구, 청약과열지역, 위축지역, 수도권, 수도권 외 중 어디인지에 따라 필요한 기간과 회차가 달라집니다.
- 통장의 가입일과 납입 회차를 대조합니다. 국민주택이면 연체 없이 인정된 회차 수가 기준입니다.
- 민영주택이면 납입인정금액이 해당 지역과 면적의 예치금액 이상인지 확인합니다.
- 거주 요건을 확인합니다. 최초 입주자모집공고일 기준입니다.
- 마지막으로 1순위 제한에 걸리는지 확인합니다. 다음 항목에서 이어집니다.
순위와 가점은 같은 계산이 아니라 앞뒤로 놓인 두 단계입니다. 순위는 그 공고에 넣을 수 있는지를 가르는 문이고, 가점은 그 문을 지난 신청자들 사이에서 순서를 정하는 계산입니다. 그래서 1순위를 확인하고 나면 다음으로 가점표를 열게 되는데, 거기서도 통장 항목은 생각만큼 오르지 않습니다. 청약통장 점수는 본인과 배우자를 더해도 17점이 상한입니다. 순위 단계에서는 가입기간과 회차를 채우는 것이 목표지만, 가점 단계에서는 그 통장이 올려 줄 수 있는 점수에 천장이 따로 걸려 있습니다.
| 청약홈 (한국부동산원)국민주택·민영주택 순위별 조건표 확인하기 →지역별 가입기간과 납입 회차, 예치금액 기준이 표로 정리되어 있습니다 |
통장과 무관하게 순위가 내려가는 경우
가입기간과 금액을 다 채워도 1순위가 아닌 경우가 있습니다. 투기과열지구와 청약과열지역에서는 아래에 해당하면 해당 지역 주택에 청약할 때 2순위로 내려갑니다.
- 세대주가 아닌 사람
- 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사람이 속한 세대
- 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 사람
세 항목의 공통점은 통장이 아니라 세대를 본다는 것입니다. 본인 통장 조건은 완벽한데 같은 세대의 다른 구성원이 5년 안에 당첨된 이력이 있으면 순위가 내려갑니다. 청약 전에 세대 전체의 당첨 이력과 주택 소유 현황을 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다.
이 글로 판단이 끝나지 않는 부분
- 지역별 예치금액은 여기서 다루지 않았습니다. 지역과 전용면적에 따라 달라지므로 반드시 공고문과 청약홈 안내에서 확인해야 합니다.
- 지역 구분은 고정된 값이 아닙니다. 투기과열지구와 청약과열지역, 위축지역 지정은 바뀔 수 있고, 기준은 최초 입주자모집공고일 시점입니다.
- 특별공급은 별도의 요건이 붙습니다. 일반공급 순위 요건과 같지 않습니다.
- 2순위도 청약통장 가입자만 신청할 수 있습니다. 통장이 없으면 2순위 자격도 생기지 않습니다.
- 주택 종류에 따라 청약자격뿐 아니라 입주자 선정 방식과 재당첨 제한도 다르게 적용됩니다.
정리
청약 1순위는 네 겹입니다. 첫째 주택 종류, 둘째 지역 구분에 따른 가입기간, 셋째 국민주택의 납입 회차 또는 민영주택의 예치금액, 넷째 세대 요건입니다. 이 중 하나라도 어긋나면 나머지를 아무리 잘 채워도 순위가 내려갑니다.
기억할 숫자는 지역별로 2년과 24회, 1년과 12회, 6개월과 6회, 그리고 위축지역의 1개월과 1회입니다. 여기에 세대 요건의 5년과 2주택이 붙습니다.
오늘 할 일은 통장의 가입일과 인정 회차, 납입인정금액을 확인해 적어 두는 것, 그리고 세대 전체의 최근 5년 당첨 이력과 주택 소유 현황을 정리해 두는 것입니다. 이 두 장이 있으면 새 공고가 나올 때마다 순위를 다시 계산하지 않아도 됩니다.
| 청약홈 (한국부동산원)국민주택과 민영주택의 구분 기준 원문 보기 →주택 종류에 따라 청약자격과 입주자 선정 방식이 달라집니다 |
이 글은 공개된 제도 안내를 정리한 일반 정보이며 개별 사안에 대한 자문이 아닙니다. 실제 청약 자격은 해당 단지의 입주자모집공고문이 기준이며, 착오 신청에 따른 책임은 청약 신청자 본인에게 있습니다.
