같은 단지에서 나온 잔여 물량인데 어떤 공고에는 무주택세대구성원이어야 한다고 적혀 있고, 어떤 공고에는 사업주체가 정한 요건을 따르라고만 적혀 있습니다. 재당첨 제한이 붙는다는 공고가 있는가 하면 그런 문구가 아예 없는 공고도 있습니다. 같은 아파트인데 왜 다른지 설명이 없어서, 결국 신청 버튼 앞에서 멈추게 됩니다.
이 지점에서 대부분은 하나로 뭉뚱그려 판단합니다. 미계약분이 나온 것이니 다 같은 줍줍이고, 남은 물량을 추첨으로 나눠 주는 것이니 자격도 비슷하겠거니 생각합니다. 그래서 요건을 자세히 보지 않고 넣었다가 부적격이 되거나, 반대로 자격이 되는데도 지레 포기합니다.
잔여세대는 하나가 아니라 세 갈래입니다
청약홈은 잔여세대를 이렇게 정의합니다. 미계약, 미분양, 공급질서 교란행위 적발 등으로 발생한 물량을 무순위, 임의공급, 불법행위재공급 세 가지 방식으로 공급합니다. 물량이 왜 남았는지에 따라 이름이 갈리고, 이름이 갈리면 신청 자격과 사후 제약이 함께 갈립니다.
구분 기준은 최초 공고에서 경쟁이 있었는지 여부입니다.
| 유형 | 발생 사유 | 수량 관계 |
|---|---|---|
| 무순위 | 최초 공고 시 경쟁이 있었으나 부적격·계약 포기로 잔여 발생 | 공급세대수 ≤ 신청자 수 |
| 임의공급 | 최초 및 무순위 공고 시 경쟁 없이 미분양 발생 | 공급세대수 > 신청자 수 |
| 불법행위재공급 | 공급질서 교란행위(불법전매 등) 적발로 인한 계약 해제 세대 발생 | - |
여기서 헷갈리기 쉬운 것이 무순위와 임의공급의 차이입니다. 둘 다 남은 물량이지만, 무순위는 사겠다는 사람이 물량보다 많았던 단지에서 나온 잔여이고, 임의공급은 사겠다는 사람이 물량보다 적었던 단지에서 나온 잔여입니다. 시장의 온도가 정반대인 셈인데, 이름만 보고 같은 물건으로 취급하면 판단이 어긋납니다.
자격과 사후 제약이 유형마다 다릅니다
신청 자격은 청약홈 안내 기준으로 이렇게 갈립니다.
| 유형 | 신청 자격 | 재당첨 제한 |
|---|---|---|
| 무순위 | 무주택세대구성원인 성년자 | 적용 (당첨자 관리 대상) |
| 임의공급 | 사업주체가 별도로 정한 요건 | 미적용 |
| 불법행위재공급 | 무주택세대주 (특별공급 자격요건 충족자 포함) | - |
표에서 읽어야 할 대목이 세 군데입니다.
첫째, 무순위와 불법행위재공급의 자격 표현이 다릅니다. 무순위는 무주택세대구성원이면 되지만, 불법행위재공급은 무주택세대주입니다. 세대원 자격으로 되는 것과 세대주여야 하는 것은 다른 조건입니다. 같은 집에 사는 두 사람 중 한 명만 넣을 수 있는 상황이 여기서 생깁니다.
둘째, 임의공급에는 청약홈이 정한 통일된 자격 기준이 없습니다. 사업주체가 별도로 정합니다. 그래서 이 유형은 공고문을 읽는 것 외에 다른 방법이 없습니다. 유주택자도 되는 공고가 있을 수 있고, 아닐 수도 있습니다. 판단의 근거는 오직 그 공고문입니다.
셋째, 재당첨 제한 여부가 무순위와 임의공급에서 갈립니다. 무순위는 당첨자 관리 대상이라 재당첨 제한이 걸리고, 임의공급은 걸리지 않습니다. 앞으로 다른 청약을 계속 넣을 계획이라면 이 차이가 실질적인 비용입니다. 무순위 한 건에 당첨되는 순간 이후 계획이 묶일 수 있기 때문입니다.
자격 요건의 생김새가 일반 공급과 다르다는 점도 함께 보아야 합니다. 일반 공급에서는 통장 가입 기간과 납입 회차를 채우고 세대 요건까지 맞춰야 비로소 신청 줄에 설 수 있었습니다. 청약 1순위는 통장을 다 채워도 세대에서 2순위로 밀릴 수 있다는 것이 그 구조였습니다. 잔여세대에는 그 순위 계산이 아예 없습니다. 대신 무주택세대구성원인지, 세대주인지, 사업주체가 무엇을 요구했는지가 그 자리를 대신합니다. 순위가 사라진 것이지 조건이 없어진 것이 아니고, 무엇을 확인해야 하는지가 통째로 바뀐 것입니다.
접수처를 먼저 확인하는 것이 순서입니다
청약홈 안내에 따르면 규제지역의 무순위와 불법행위재공급은 청약홈에서 의무적으로 접수하고 입주자를 선정합니다. 반대로 말하면 그 밖의 경우는 사업주체나 다른 창구에서 접수가 이뤄질 수 있다는 뜻입니다. 청약홈만 보고 있으면 놓치는 물량이 생깁니다.
- 관심 단지의 공고가 무순위·임의공급·불법행위재공급 중 무엇인지 공고 제목과 본문에서 먼저 확인합니다.
- 무순위라면 세대 전원의 무주택 여부와 본인의 성년 여부를 확인합니다. 불법행위재공급이라면 본인이 세대주인지 확인합니다.
- 임의공급이라면 공고문에 적힌 사업주체의 자격 요건을 처음부터 끝까지 읽습니다. 이 유형은 일반화된 기준이 없습니다.
- 규제지역 무순위·불법행위재공급인지 확인해 접수처가 청약홈인지 사업주체인지 가립니다.
- 재당첨 제한 적용 여부를 확인하고, 앞으로의 청약 계획과 충돌하는지 판단합니다.
- 일정은 청약캘린더에서 공급유형별로 걸러 확인합니다. 아파트 항목 안에 무순위, 임의공급, 불법행위재공급이 각각 따로 표시됩니다.
| 한국부동산원 청약홈APT 잔여세대 청약안내 확인 →무순위·임의공급·불법행위재공급의 구분 기준과 신청 자격이 정리되어 있습니다. |
해당되지 않는 경우와 주의할 점
먼저 이 글은 아파트 잔여세대를 기준으로 합니다. 오피스텔, 생활숙박시설, 도시형생활주택, 민간임대는 공급 방식과 자격 체계가 별도로 운영됩니다. 청약캘린더에서도 아파트와 구분된 항목으로 표시됩니다.
다음으로, 유형이 확인됐다고 해서 세부 조건까지 자동으로 정해지는 것은 아닙니다. 거주지역 요건, 신청 방법, 계약 일정, 대금 납부 조건은 개별 공고에서 정해집니다. 특히 임의공급은 사업주체가 요건을 정하는 구조라, 같은 유형이라도 단지마다 다를 수 있습니다. 이 글의 구분은 어느 공고문을 어떤 눈으로 읽어야 하는지에 대한 지도이지, 공고문을 대신하지 않습니다.
무순위의 재당첨 제한도 기간과 범위는 주택 종류와 지역에 따라 달라집니다. 여기서는 무순위가 당첨자 관리 대상이고 재당첨 제한이 적용된다는 사실까지만 확인된 내용이므로, 구체적인 제한 기간은 공고문과 청약홈의 제한 사항 조회로 별도 확인하는 편이 안전합니다.
마지막으로 미분양이라는 사실 자체가 정보라는 점입니다. 임의공급은 정의상 경쟁이 없었던 단지에서 나옵니다. 왜 경쟁이 없었는지는 입지, 분양가, 동호수 조건 어딘가에 이유가 있습니다. 자격이 열려 있다는 것과 조건이 좋다는 것은 다른 이야기입니다.
정리하면
잔여세대는 무순위, 임의공급, 불법행위재공급 세 가지로 나뉘고, 최초 공고에서 경쟁이 있었는지가 구분선입니다. 무순위는 무주택세대구성원인 성년자가 대상이며 재당첨 제한이 걸리고, 임의공급은 사업주체가 요건을 정하며 재당첨 제한이 없고, 불법행위재공급은 무주택세대주가 대상입니다. 규제지역의 무순위와 불법행위재공급은 청약홈에서 접수합니다.
다음 행동은 단순합니다. 공고를 열면 자격 문구부터 찾지 말고, 이 물량이 세 유형 중 무엇인지부터 확인하십시오. 유형이 정해지면 그다음 읽어야 할 항목이 자동으로 좁혀집니다.
| 한국부동산원 청약홈청약캘린더에서 무순위·임의공급 일정 보기 →공급유형과 지역으로 걸러 월별 일정을 확인할 수 있습니다. |
본 글은 한국부동산원 청약홈의 청약안내를 정리한 일반 정보이며, 개별 사안에 대한 자문이 아닙니다. 세부 자격과 일정은 개별 입주자모집공고문이 우선하므로 신청 전 반드시 해당 공고문을 확인하시기 바랍니다.
